楼市见顶！国家“一锤定音”，暴富梦终成泡沫！

一纸拆迁，瞬间暴富的故事已然不是新鲜事。

一夜之间诞生数千个亿万富翁，仿佛赢得彩票头奖，这是多少“打工人”梦寐以求的事情。

然而近两年城镇化率的不断上涨；

前段时间公开的数据中，从城乡构成看，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。

按照国际以往数据经验，一旦数据突破70%后，基建投资、城市建设以及经济发展进度全面放缓，同时受到约束的还有房地产走势。

房地产将从增量时代步入存量时代。

国家对待“大拆大建”的态度，也悄然发生变化，砸醒了很多人的拆迁梦。

2021年，“城市更新”被首次写入《政府工作报告》，“有序推进城市更新”还被列入2022年重点工作中。

据住建部有关数据，截至2021年底，全国共有411个城市开展了2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。

其中有21个城市（区）开展了第一批城市更新试点工作，由这些分布在全国四个方位、各线城市根据自己的禀赋去大胆探索适合的城市更新模式，以提供实用和准确的试点成果。

2022年7月初，住建部发布《关于开展2022年城市体检工作的通知》，选取31个省、自治区、直辖市的59座城市作为体检样本城市，推动建立“一年一体检、五年一评估”的城市体检评估制度。

那么城市更新到底是什么呢？

旧城改造、城中村改造、老旧小区改造、棕地改造、城市景观改造、文化遗产保护……

想必大家对这些词汇并不陌生吧，这些都是城市更新中会涉及的更新方式（再开发、整治改善、保护）一部分内容。

目前咱们国家的城镇化率已经超过60%，城市化发展比较快，很多早期的规划，跟不上时代的步伐。

在经过调查当地建筑物、土地使用、交通、人口、公共服务设施、环境设施、市政设施、环境卫生、社区关系、空间场所等方面后，将研究出一套城市体检的评估标准；

优化现有的城市结构、治理各种“城市病”；要给城市建立生态修复系统；功能单一的城市还要完善城市功能；有些地区要加强历史文化保护；当然还有老旧小区的改造等措施。

其目的也就是完善城市功能，提升人民的生活质量和城市竞争力，让相对衰败区域重新发展。

由于地方政府的经济建设、“大项目上马”对于空间的诉求过于强烈，当城市外延扩张受约束时，就会首先考虑对老城区这类低成本、低容积率的区域进行大拆大建，为房地产开发投资、基建投资和城市地标性项目建设等释放更多城市空间。

所以，跟以往不同的是：之后的国家实施城市更新行动，坚持“留改拆”并举。

以往“大拆大建”将被严格控制，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。

现在棚改慢了，“旧改”接棒而至，并且数量翻倍。

过去一套城里老破小，换郊区好几套新房子的情况，不现实了，拆迁致富梦破灭。

“城市更新要告别大拆大建，在本质上，也是告别房地产依赖，夯实房住不炒。”

一套组合拳下来，最多20%的拆除面积和不翻倍开发量的拆建比，可以很好的保留老城区大体格局，过去地方政府将城市更新当作一种财富获得方式的逻辑已经行不通了。

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